In der Regel empfehlen wir etwa 10-30% des Kaufpreises als Eigenkapital einzubringen.

Die Rendite, die du von einer Immobilie erwarten kannst, hängt stark von der Lage ab, das hast du schon richtig erkannt. Hier eine genauere Erklärung: Top Lage (z.B. zentrale Stadtgebiete oder angesagte Viertel): Weniger Rendite: In sehr guten Lagen sind die Immobilienpreise häufig schon sehr hoch. Daher sind die Mieten oft nicht so hoch im Vergleich zum Kaufpreis, was die Rendite (also das Verhältnis von Mieteinnahmen zum Kaufpreis) eher niedrig macht. Höhere Preissteigerung: Die Immobilien in Toplagen steigen jedoch oft stetig im Wert, da die Nachfrage dort konstant hoch ist. Das bedeutet, dass du in der Zukunft von einer stabilen und möglicherweise hohen Wertsteigerung profitieren kannst. Günstigere Lage (z.B. Randgebiete oder weniger bekannte Stadtteile): Höhere Rendite: In weniger gefragten Lagen sind die Kaufpreise oft niedriger und die Mieten im Verhältnis zum Kaufpreis daher höher. Dies führt zu einer besseren Rendite, da du mehr Miete im Verhältnis zum Investierten bekommst. Weniger Wertsteigerung: Allerdings steigt der Wert der Immobilie in diesen Lagen oft langsamer oder gar nicht. Die Nachfrage nach Immobilien in weniger begehrten Gegenden ist geringer, sodass eine starke Preissteigerung weniger wahrscheinlich ist. Fazit: Top Lage: Geringere Rendite, dafür höhere Preissteigerung und Sicherheit. Schlechtere Lage: Höhere Rendite, aber geringere oder keine Preissteigerung.

1. Abschreibungen (AfA - Absetzung für Abnutzung) Was ist das? 

Du kannst die Anschaffungskosten deiner Immobilie über einen Zeitraum abschreiben, was bedeutet, dass du jährlich einen Teil des Kaufpreises als „Abschreibung“ von deinem steuerpflichtigen Einkommen abziehen kannst. Wie funktioniert es? Bei einer Wohnimmobilie beträgt die Abschreibungsdauer meist 40 Jahre (2,5 % jährlich) für Gebäude, bei Gewerbeimmobilien sind es sogar 50 Jahre (2 % jährlich). Steuerlicher Vorteil: Durch die Abschreibungen sinkt dein zu versteuerndes Einkommen, was zu einer niedrigeren Steuerlast führt. 

2. Betriebsausgaben (bei Vermietung) Was sind Betriebsausgaben? 

Wenn du eine Immobilie vermietest, kannst du alle mit der Immobilie verbundenen Kosten als Betriebsausgaben absetzen. Dazu gehören z.B.: Hypothekenzinsen Kosten für Reparaturen und Wartung Verwaltungskosten Versicherungen Grundsteuer Energiekosten Notarkosten, wenn du die Immobilie verkaufst Steuerlicher Vorteil: Diese Ausgaben mindern dein zu versteuerndes Einkommen, was zu einer niedrigeren Steuer führt. 

3. Steuerliche Vorteile bei der Vermietung von Immobilien 

Wenn du eine Immobilie vermietest, kannst du den Mietüberschuss (Mieteinnahmen minus Ausgaben) versteuern. Oftmals können diese Ausgaben die Einnahmen übersteigen, wodurch du einen steuerlichen Verlust machen kannst, der mit anderen Einkünften (z.B. aus deinem Job) verrechnet wird. Das kann deine Steuerlast insgesamt senken. Beispiel: Wenn du mit der Vermietung Verluste machst (z.B. hohe Kreditraten oder Reparaturen), kannst du diese Verluste von deinem anderen Einkommen abziehen und so deine Steuerlast senken.

 4. Grunderwerbsteuer (und mögliche Steuervergünstigungen) Grunderwerbsteuer: Diese Steuer fällt einmalig beim Kauf der Immobilie an, ist jedoch abhängig vom Kaufpreis und dem Bundesland, in dem sich die Immobilie befindet. Es gibt keine steuerliche „Vorteil“ bei der Grunderwerbsteuer, aber du kannst versuchen, die Steuer zu minimieren, indem du den Kaufpreis geschickt strukturierst (z.B. durch Schenkungen). In einigen Fällen, wie z.B. bei Vererbung oder Schenkung, können Steuervergünstigungen gelten, und du musst möglicherweise weniger oder gar keine Grunderwerbsteuer zahlen. 

5. Kapitalertragssteuer bei Verkauf (Spekulationssteuer) Wenn du die Immobilie gewinnbringend verkaufst: In der Regel musst du Kapitalertragssteuer auf den Gewinn zahlen. Aber: Wenn du die Immobilie mehr als 10 Jahre besitzt, ist der Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei. Steuerlicher Vorteil: Dies kann ein großer Vorteil sein, da du nach 10 Jahren keine Steuern auf die Wertsteigerung zahlen musst. 

6. Steuerliche Vorteile durch Sanierungen oder Modernisierungen Wenn du eine alte Immobilie kaufst und sie modernisierst oder renovierst, kannst du bestimmte Kosten als Werbungskosten absetzen, um deine Steuerlast zu verringern. Besonders wichtig ist, dass du größere Modernisierungen nicht als Herstellungskosten, sondern als Erhaltungsaufwand geltend machst, da du so jährlich Abschreibungen geltend machen kannst. 

Fazit: Abschreibungen (AfA) senken dein zu versteuerndes Einkommen. Betriebsausgaben und Reparaturkosten können abgesetzt werden. Bei einer Vermietung von Immobilien kannst du oft Verluste von anderen Einkünften abziehen. Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie nach 10 Jahren ist steuerfrei. Bei Förderprogrammen oder KfW-Darlehen gibt es zusätzliche Vorteile. Immobilienkauf kann also nicht nur eine gute Investition sein, sondern auch steuerliche Vorteile bieten, die dir helfen können, langfristig Geld zu sparen.